SPD Bürgermeister verpachtet 200 qm an Millionär zu 400 €/Jahr auf 20 Jahre

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Ereignisdatum
09.03.2020

Liebe Leserinnen und Leser,

inzwischen  habe ich den Pachtvertrag vom 25./26.7.2016 mit Nachtrag vom 23.8.2016 (beide unterzeichnet von BGM Magg) und den Befreiungsbescheid vom 18.8.2016 (unterzeichnet von 2. BGM Robert Maier) gelesen und komme zu dem Schluss, dass die Sache gelinde ausgedrückt, eine Gefälligkeitsentscheidung war. Fragt sich nur, weshalb? Die Verteidigungslinie entspricht der Reaktion von ertappten Sündern. Mit dem Finger auf andere zeigen (Hinweis, dass der 2. BGM Robert Maier den Befreiungsbescheid unterschrieben hat), Vergleichsfälle nennen (man weiß ja, Vergleiche hinken immer). Juristen sprechen in solchen Fällen von subjektiven Schutzbehauptungen. Bei objektiver Betrachtung bleibt die Sache mehr als fragwürdig und muss - möglicherweise von der Kommunalaufsicht - geprüft werden.

Zum Sachverhalt

Die Grünfläche gehört zum Parkfriedhof. Es handelt sich um eine im Bebauungsplan „Parkfriedhof“ festgesetzte öffentliche Grünfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Friedhof" entlang dem Zugang zum Friedhof von der Feldstraße. Diese Fläche ist laut weiterer Festsetzung mit 6 Großbäumen zu bepflanzen (Esche, Stieleichen, Spitzahorn). Die Grünfläche ist von jeder Bebauung freizuhalten. Für die notwendigen Friedhofsbauten ist im Bebauungsplan ausdrücklich eine eigene Sonderfläche festgesetzt. Die übrige Flächen sind - außer den Gräbern und Wegeverbindungen - als Wiese oder parkartig zu gestalten.

Der Pächter ist Eigentümer des südwestlich neben dem Zugang liegenden Wohnbaugrundstückes, das mit einem stattlichen Einfamilienwohnhaus und mindestens 6 Garagen bebaut ist. Laut Bebauungsplan sind die Situierungen des Wohnhauses und der Garagen exakt festgelegt und mit einer Baugrenze umzogen. Außerhalb dieser Baugrenze dürfen keine Garagen errichtet werden. Die Grundflächenzahl (GRZ), also die überbaubare Fläche ist auf den Bestand festgeschrieben.

Die laut Plan 46 qm große Doppelgarage, die zu 1/3 auf dem eigenen Grundstück und zu 2/3 auf der gepachteten Grünfläche errichtet worden sein soll, ist bauordnungsrechtlich genehmigungsfrei, da kleiner als 50 qm, bedarf jedoch einer Befreiung vom Bebauungsplan, der dort öffentliche Grünfläche vorsieht. Diese Befreiung erteilt nicht das Landratsamt, sondern die Stadt selbst. Diese Befreiung hat die Stadt mit dem Bescheid vom 18.8.2016 erteilt, wobei nur von der Festsetzung „öffentl. Grünfläche“ befreit wurde, jedoch nicht von den Festsetzungen, die auf dem Pächtergrundstück per Baugrenze die Lage der Garagen festlegt. Die weitere Garage liegt außerhalb der Baugrenze, wovon ebenfalls befreit werden muss. Außerdem wäre zu prüfen, ob damit die GRZ überschritten wurde, wovon ebenfalls zu befreien wäre. Hierzu schweigt der Bescheid.

Im Bescheid, der einerseits auf den Lauf des Pachtvertrages befristet und andererseits stets widerruflich erklärt wurde,  wurden Wiederbepflanzungsauflagen aufgenommen, weil die Stadt am 4.8.2016 festgestellt hat, dass der Pächter die gesamte Bepflanzung, darunter einen Baum beseitigt hatte, obwohl dies nach dem Pachtvertrag nicht zulässig war, weil die Bebauung/Versiegelung auf das notwendige Maß zu beschränken ist. Deshalb wurde der Nachtrag zum Pachtvertrag am 23.8.2016 abgeschlossen.

Der Pachtvertrag (Beginn 1.8.2016) wurde auf 20 Jahre mit Verlängerungsoption um 5 Jahre abgeschlossen, enthält jedoch den weiteren Passus, das er jederzeit mit einer Frist von 12 Monaten gekündigt werden kann. Der Pächter erklärte mir dazu, dass dieser Passus auf Vorschlag der Stadt aufgenommen wurde, weil der BGM nach der Geschäftsordnung keine Pachtverträge von mehr als 10 Jahre Dauer in eigener Kompetenz abschließen darf.

Bewertung:

Der Hinweis, dass der 2. BGM die Befreiung unterschrieben hat, entlastet den BGM nicht. Denn die wesentlichen Abmachungen waren schon zuvor getroffen.  Der Antrag auf Befreiung wurde am 20.7.2016 eingereicht. Nur 6 Tage danach wurde der mehrseitige Pachtvertrag vom BGM unterschrieben. Einer solcher Vertrag fällt nicht vom Himmel. Der baurechtlich versierte Pächter (seit Jahren als erfolgreicher Bauträger unterwegs) reicht keinen Antrag über einen Bau auf einem fremden Grundstück ein, ohne vorher mündlich die Eckpunkte verhandelt zu haben. Es muss also einen  Vorlauf gegeben haben. Es wird kein Vertrag abgeschlossen, wenn nicht eine Befreiung in Aussicht gestellt wurde. Hier fallen die Personen des Verpächters und der Genehmigungsbehörde zusammen. Die Schnelligkeit der Erteilung der Befreiung (der Plan dazu ging am Tag des Bescheides in der Verwaltung ein) lassen ebenfalls darauf schließen, dass Alles vorbesprochen war. Dem 2. BGM wurde der Bescheid zur Unterschrift vorgelegt, nicht ausschließbar mit dem Hinweis, es sei Alles mit dem 1. BGM geregelt. Der 2. BGM hätte zwar die Sache noch stoppen können. Das soll jedoch dahingestellt sein. Jedenfalls wußte der BGM, dass eine Befreiung erforderlich ist. Er hat dennoch schon vorher den Pachtvertrag abgeschlossen, der Vorteile für die Stadt verspricht (Pacht und Abnahme der Pflege der Grünfläche). Ob die Pacht angemessen ist, ist insoweit unerheblich, kann jedoch ein Verstoß gegen das Haushaltsrecht sein, wonach nicht unter Wert verpachtet werden darf. Für den Pächter hat die weitere Garage einen großen Wert/Vorteil, weil er auf dem eigenen Grundstück keine mehr bauen darf, und mit der Pachtfläche seinen Garten vergrößert hat.

Die Befreiung ist meines Erachtens objektiv rechtswidrig. Eine Befreiung darf nur erteilt werden, wenn für den Betroffenen eine unbeabsichtigte Härte eintreten würde, die Abweichung städtebaulich vertretbar und nicht von den Grundzügen des Bebauungsplans abgewichen wird. Es fehlt an allen drei Voraussetzungen. Der Pächter hat schon 6 Garagen. Sein Baugrundstück ist zudem so groß, dass dort eine weitere Garage errichtet werden könnte, wenn auch außerhalb der Baugrenzen und unter Überschreitung der GRZ. Deshalb eine öffentliche Grünfläche, die zu einem anderen Baugebiet gehört, nämlich dem Friedhof, in Anspruch zu nehmen, ist weder zur Abwendung einen unbeabsichtigten Härte erforderlich noch städtebaulich vertretbar, weil nach den Festsetzungen des Bebauungsplans die Baulichkeiten sich auf eine Sonderfläche beschränken sollen und im Übrigen Grün- und Parkflächen vorherrschen sollen. Diese Festsetzungen gehören ersichtlich zu den Grundzügen des Bebauungsplans, von denen nicht befreit werden darf. Bei der Garage handelt es sich auch um keine für den Friedhofszweck notwendige Einrichtung, sondern um einen rein privatnützige Nutzung. Die Entlastung des Bauhofes von Arbeit ist kein städtebaulicher Belang und hat daher bei der Beurteilung der Befreiung keine Rolle zu spielen.

Ferner ist die Befreiung lückenhaft, weil nicht auch von den Festsetzungen auf dem Pächtergrundstück (Baugrenzenüberschreitung, andere Lage der Garage, GRZ-Überschreitung) befreit wurde. Insoweit liegt ein vollständiger Ermessenssausfall vor, der auch nicht mehr nachgeholt werden kann.

 

Der Pachtvertrag erweist sich als unzulässiges Umgehungsgeschäft. Einerseits ist er auf 20 Jahre befristet, andererseits jährlich kündbar, um die Zuständigkeit des BGM herbeizuführen. Ein unauflöslicher Widerspruch. Dem Pächter ist an einer langen Frist gelegen, damit sich seine Investition lohnt (angeblich knapp 40.000 €). Dem BGM/der Verwaltung war dieses Interesse bekannt. Auf dieses Interesse ist Rücksicht zu nehmen. Wenn der Vertrag wegen seiner Widersprüchlichkeit unwirksam sein sollte, muss mit Schadensersatzansprüchen gerechnet werden (culpa in contrahendo). Ob diese Widersprüchlichkeit über die salvatorische Klausel im Vertrag, wonach unwirksame Bestandteile des Vertrages durch wirksame, die den Interessen des Pächters entsprechen, ersetzt werden sollen, geheilt werden kann, ist zweifelhaft, da bei einer Dauer von über 10 Jahren der Stadtrat den Vertrag genehmigen muss. Auf Gutgläubigkeit kann sich der Vertragspartner nicht berufen, weil nach der Bayer. Gemeindeordnung der BGM bei der Vertretung der Gemeinde durch die Geschäftsordnung beschränkt ist, und dennoch abgeschlossene Verträge schwebend unwirksam sind, bis der Stadtrat entschieden hat. Ob im Falle der Verweigerung der Genehmigung ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung besteht, weil der BGM dem Vertragspartner vorgegaukelt hat, dass die Sache so geregelt werden kann, brauch hier und jetzt nicht beurteilt zu werden.

 

Die Vergleichsfälle hinken gewaltig. Soweit einem Bürger in der Nöscherstraße die Errichtung einer Garage teils auf öffentlichen Grund erlaubt wurde, liegen dort beengte Verhältnisse vor. Soweit öffentliche Grünflächen benachbarten Grundstücksbesitzern überlassen wurden, müssen diese insgesamt als Grünflächen erhalten und gepflegt werden. dürfen also nicht bebaut werden. Im MD-Gelände war in einem Bereich ein Fußweg vorgesehen. Dieser wurde mit Beschluss des Stadtrates nicht gebaut. Die Flächen wurden auf Wunsch den Anliegern überlassen, um diese als Grünflächen zu pflegen. In diesen Fällen wird also der Charakter des öffentlichen Grüns insgesamt erhalten, soweit kein versiegelter Weg entsteht, sogar landschaftsverträglich und damit klimafreundlich gehandelt. 

 

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Ewald Zachmann